Hier finden Sie Erläuterungen zu den wichtigsten Begriffen rund um das Thema Immobilie.

 

Abgeschlossenheitsbescheinigung

 

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und ist eine Bescheinigung darüber, dass eine Wohnung baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist.

Die Grundlage hierfür liefert das Wohnungseigentumsgesetz.

 

Auflassungsvormerkung

 

Ein Käufer einer Immobilie ist erst mit der Eintragung im Grundbuch rechtmäßiger Eigentümer. Bis zu dieser Eintragung kann der Käufer zur Sicherung des Erwerbs eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen, sodass der Verkäufer das Grundstück kein weiteres Mal verkaufen kann. Zudem erlaubt die Auflassungsvormerkung dem Käufer den Kaufpreis erst nach der Eigentumsüberschreibung (die Eintragung ins Grundbuch) zu bezahlen. Das heißt durch die Auflassungsvormerkung wird der Erwerber vor unvorhergesehenen Ereignissen abgesichert.

 

Alleinauftrag

 

Ein Alleinauftrag wird auch als Makleralleinauftrag bezeichnet und ist die Vertragsbeziehung zwischen einem Makler und dem jeweiligen Auftraggeber. Wird dieser Vertrag abgeschlossen ist es nur diesem einem Immobilienmakler erlaubt die Immobilie zu vermakeln.

 

Baugrenze

 

Die Baugrenze ist im Bebauungsplan festgelegt und ist auf diesem blau markiert bzw. in einer „Strich Strich Punkt Strich Strich“-Kombination gezeichnet. Diese Grenze darf nicht überbaut werden und sie ist nicht identisch mit der Grundstücksgrenze.

 

Bebauungsplan

 

In einem Bebauungsplan wird die Art und Weise einer Bebauung eines Grundstücks geregelt und welche Nutzung auf einer beliebigen Fläche zulässig ist. Dieser Plan wird immer von der zuständigen Gemeinde erstellt.

 

Betriebskosten

 

Betriebskosten sind die Kosten, die als Lasten des Grundstücks anfallen. Diese Kosten sind vom Eigentümer zu tragen. Bei einer Vermietung einer Immobilie wird jedoch vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter die Betriebskosten zu erstatten hat. Hierbei muss aber differenziert werden zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten.

 

Bodenrichtwert

 

Ist ein Wert für einen Quadratmeter unbebauten Boden und zugleich ein Hilfsmittel zur Wertermittlung von Immobilien. Der Bodenrichtwert ist maßgeblich für die Besteuerung von Grund und Boden in Deutschland.

Je nach Bundesland erfolgt die Ermittlung des Bodenrichtwerts spätestens am Ende jedes zweiten Kalenderjahres.

Der Bodenrichtwert setzt sich zusammen aus einer Vielzahl von Grundstücksverkäufen und ist daher immer ein Durchschnittswert. Daher muss immer vor Ort der tatsächliche Wert des Grundstücks anhand von weiteren Kriterien ermittelt werden.

 

Courtage

 

Die Courtage ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages oder für die Vermittlung eines solchen Vertrages erhält (Maklerlohn § 652 BGB).

Am 23.12.2020 ist das Bestellerprinzip beim Erwerb von Wohneigentum in Kraft getreten.

 

Dienstbarkeit

 

Grundsätzlich versteht man unter einer Dienstbarkeit, das dingliche Recht zur beschränkten Nutzung eines Grundstücks oder beim Nießbrauch auch zur Nutzung einer beweglichen Sache oder eines Rechtes.

 

Duldungspflicht

 

Bei einer Duldungspflicht hat der Mieter alle Maßnahmen zu dulden, welche zur Erhaltung der Mietsache notwendig sind.

 

Effektivzinssatz

 

Der Effektivzinssatz ist die Summe aus allen kosten die im Laufe eines des Kredites auflaufen. Das bedeutet der Nominalzinssatz + die Nebenkosten des Kredits. Nebenkosten können unter anderem Kontoführungsgebühren und Bereitstellungszinsen sein.

 

Erbbaurecht

 

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Es wird im Grundbuch eingetragen und hat für gewöhnlich eine Dauer von 99 Jahren. Der Erbbaurecht-Vertrag muss von einem Notar beurkundet werden.

 

Erfolgsprinzip

 

Das Erfolgsprinzip beschreibt in der Immobilienbranche die erfolgsorientierte Bezahlung des Immobilienmaklers. Nur wenn dieser die Immobilie erfolgreich Verkauft oder Vermietet hat, erhält dieser Anspruch auf seine Provision.

 

Ertragswertverfahren

 

Das Ertragswertverfahren ist die Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten. Es wird unteranderem der Bodenwert, der Ertrag von allen baulichen Anlagen sowie der zu erwartenden Erträge aus dem Grundstück berücksichtigt.

Wesentlich wird hier der Miet- bzw. Pachtzins, die Nutzungsdauer sowie die Rentabilität berücksichtigt.

 

Fristlose Kündigung

 

Eine fristlose Kündigung ist eine Kündigung, bei der eine für die ordentliche Kündigung vorgeschriebene Kündigungsfrist nicht eingehalten wird. Diese Art von Kündigung kann nur in Ausnahmefällen angewendet werden, d.h. wenn schwerwiegende Vertragsverletzungen begangen wurden, zum Beispiel wenn der Mieter mit der Miete im Verzug ist.

 

Gemeinschaftseigentum

 

Das Gemeinschaftseigentum setzt sich aus dem Grundstück, Einrichtungen sowie Teile und Anlagen des Gebäudes zusammen. Diese sind nicht zum Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten zu geschrieben.

Beispiele für Gemeinschaftseigentum sind: Außenwände, Dach, Fundament, Treppenhaus, Fenster und Eingangstüren.

 

Genossenschaftsanteile

 

Als Mitglied einer Genossenschaft muss man Anteile erwerben. In den Individuellen Vereinbarungen der Genossenschaften stehen die Rechte und die Pflichten die damit einhergehen. Hauptsächlich hört man von Genossenschaftsanteilen, wenn man von einer Genossenschaft eine Wohnung mieten möchte. Diese Genossenschaftsanteile werden meistens gleich wie die Kaution gehandhabt.

 

Gradtagzahlen

 

Gradtagzahlen werden zur Berechnung des Heizwärmebedarfs eines Gebäudes benötigt und stellen den Zusammenhang zwischen Raumtemperatur und der Außenlufttemperatur dar. Das heißt Gradtagzahlen sind ein Hilfsmittel zur Bestimmung der Heizkosten und des Heizstoffbedarfs.

Diese werden meist dann eingesetzt, wenn es nicht möglich war eine Ablesung des tatsächlichen Verbrauches durch zu führen.

 

Grunddienstbarkeit

 

Die Grunddienstbarkeit ist eine Belastung eines Grundstücks zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks z.B. das Wegerecht.

 

Grundschuld

 

Die Grundschuld ist eine Belastung eines Grundstücks und dient zur Absicherung von Schulden des Eigentümers.

 

Hauptvertrag

Der Hauptvertrag ist die endgültige Vereinbarung zwischen zwei Parteien (zum Beispiel Mietvertrag oder Kaufvertrag). Nur durch die Unterzeichnung des Hauptvertrags wird der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers ausgelöst.

 

Heimfall

 

Unter Heimfall versteht man die Rückübertragung von einem Vermögensstück an ihren ursprünglichen Inhaber. Dies ist besonders im Heimstätten Wesen und beim Erbbaurecht von Bedeutung.

 

HOAI

 

„HOAI“ ist die Abkürzung der „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“. Diese dient der einheitlichen Regelung der Vergütung von Architekten und Ingenieuren.

 

Indexmiete

 

Bereits bei Vertragsabschluss legen Vermieter und Mieter die Form der Mieterhöhung fest. Beim Indexmietvertrag ist die Miete meist von der Entwicklung der Lebenshaltungskosten abhängig. Kommt es zu einer Mietpreiserhöhung, muss der Vermieter den alten und den aktuellen Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland vorlegen können.

 

Instandhaltungsrückstellung

 

Als Instandhaltungsrückstellung wird das Geld, das die Eigentümer für eventuelle Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zurücklegen, bezeichnet.

 

Jahresabrechnung

 

Am Ende jedes Abrechnungsjahres erhält jeder Mieter eine Jahresabrechnung für seine Verbrauchskosten. Es wird zwar in der Regel eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung geleistet, wie zum Beispiel für Warmwasser-, Heizkosten, die Kosten für Kalt- und Abwasser, die Müllabfuhr, den Aufzug, die Gebäude- und Straßenreinigung und auch der Allgemeinstrom. Es ist aber durchaus möglich, dass dieser Betrag nicht dem tatsächlichen Verbrauch entspricht. In der Jahresabrechnung werden dann die abweichenden Beträge berechnet. Das Ergebnis kann eine Nachzahlung oder ein Guthaben sein.

 

Kaution

 

Die Kaution ist die Mietsicherheit, auf die der Vermieter zurückgreifen kann, wenn der Mieter seinen Miet- oder Schadensersatzpflichten nicht nachkommt.

 

Kleinreparaturen

 

Bei Kleinreparaturen werden kleinere Schäden an einer Mietsache behoben (wie zum Beispiel an Installationsgegenständen oder Verschlussvorrichtungen). Im Normalfall ist der Eigentümer dazu verpflichtet, diese Kosten zuzahlen. Sollte im Mietvertrag eine Kleinreparaturen Klausel vereinbart sein, können solche Kosten auch auf den Mieter umgelegt werden. Es ist aber wichtig, dass das die Gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

 

Körperschaftsteuer

 

Eine besondere Art der Einkommensteuer stellt die Körperschaftssteuer dar. Die Körperschaftssteuer ist für juristische Personen wie zum Beispiel Kapitalgesellschaften oder Genossenschaften. Diese Art der Steuer zählt zu den sogenannten direkten Gemeinschaftssteuern und wir anhand des steuerpflichtigen Einkommens der jeweiligen juristischen Person bemessen.

 

Liegenschaftskataster

 

Sobald Grundstücke im Grundbuch erwähnt werden, wird ein Eintrag in das Liegenschaftskataster vollzogen. Das Liegenschaftskataster ist ein amtliches Verzeichnis. Das Liegenschaftskataster wird von der Katasterbehörde geführt und ist ein öffentliches Register. Es Besteht aus Büchern sowie Karten. Alle Liegenschaften werden so nachgewiesen, dass es ein Basisinformationssystem für den Rechtsverkehr, die Verwaltung und die Wirtschaft darstellt.

 

Mietausfallwagnis

 

Das Mietausfallwagnis ist das Risiko einer Mietertragsminderung. Dies kann durch einen Ausfall von Mieten entstehen, wie zum Beispiel bei einem Leerstand oder bei einer Nichtzahlung der Miete. Es findet bei Sozialwohnungen Anwendung. Da bei diesen Wohnungen damit zu rechnen ist, dass es zu Mietausfällen durch nicht Zahlung oder auch Leerstand kommt. Der Vermieter darf in diesem Fall das Mietausfallwagnis in Höhe von zwei Prozent der Jahresmiete in den Mietpreis einrechnen.

 

Mietspiegel

 

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Dieser wird von Städten in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden aufgestellt und gilt für die jeweilige Stadt oder Gemeinde.

Der Mietspiegel dient als eine gute Möglichkeit zu Begründung einer Mieterhöhung, der Vermieter kann sich auf den jeweils gültigen örtlichen Mietspiegel beziehen.

 

Modernisierung

 

Eine Modernisierung sind alle baulichen Maßnahmen des Eigentümers, um bei einer Immobilie die Wohnverhältnisse zu verbessern und den Gebrauchswert der Mietsache zu erhöhen. Auch nachhaltige Einsparungen von Energie und oder Wasser sind Modernisierungen, diese bezeichnet man dann als Energetische Modernisierung.

Wichtig ist das man klar differenziert zwischen Modernisierung und Instandhaltung, da die Modernisierungskosten auf den Mieter anteilig umgelegt werden können aber die Instandhaltungskosten nicht.

 

Nebenkosten

 

Nebenkosten oder auch Betriebskosten sind die Kosten, die neben der Miete anfallen. Es können aber nur Kosten auf den Mieter umgelegt werden die in der Betriebskostenverordnung stehen.

 

Nießbrauch

 

Nießbrauch ist das unveräußerliche absolute Recht an einer Sache. In der Immobilien-Branche sind Grundstücke, Gebäude etc. Ein Nießbrauchs Recht ist eine Dienstbarkeit die im Grundbuch eingetragen wird. Da dieses Recht nicht vererbbar ist, erlischt es mit dem Tod des Nießbrauchers.

Die Person die den Anspruch auf Nießbrauch hat, kann den kompletten Fruchtgenuss aus dem Grundstück oder dem Gebäude ziehen. Das können Gräser, Früchte und Gemüse sein. Aber auch Miet- bzw. Pachteinnahmen oder Eigennutzung fallen unter Fruchtgenuss.

 

Notaranderkonto

 

Ein Notaranderkonto ist ein vom Notar geführtes Konto, auf das der Käufer den zu zahlenden Betrag überweist. Der Notar gibt das eingezahlte Geld dann den Verkäufer weiter. Jedoch erst, wenn alle Vertragsbedingungen des Kaufvertrages erfüllt sind.

 

Nutzfläche

 

In der DIN Norm 277 von 2005 ist geregelt welche Nutflächen es gibt und wie diese unterteilt sind. Grundsätzlich gehören Funktionsflächen und Verkehrsflächen nicht zur Nutzfläche.

Beispiele für Funktionsflächen: Heizungsräume oder Betriebsräume

Beispiele für Verkehrsflächen: Flure, Treppenhäuser oder auch Aufzüge

 

Ordentliche Kündigung

 

Grundsätzlich werden drei Arten von Kündigungen unterschieden, die ordentliche Kündigung, die außerordentliche Kündigung mit Frist und die außerordentliche fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung ist die normale Beendigung eines Mietverhältnisses unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften aus dem BGB.

 

Ortsübliche Vergleichsmiete

 

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um Mieten, die im gleichen Ort in den letzten Jahren gezahlt worden sind bzw. bezahlt werden. Dies ist eine mögliche Grundlage einer Mieterhöhung. Der Vermieter kann die vorgenommene Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete begründen.

Im § 558 BGB „Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“ wird vom Gesetzgeber definiert, welche Voraussetzungen gegeben sein müssen um die Miete über diesen Weg zu erhöhen.

 

Öffentlicher Glaube (Grundbuch)

 

Der öffentliche Glaube beschreibt die Vermutung der Richtigkeit von Eintragungen in bestimmten Urkunden oder öffentlichen Registern. In der Immobilienbranche ist das wichtigste öffentliche Register das Grundbuch, welches öffentlichen Glauben genießt. Man darf allgemein davon ausgehen, dass die Eintragungen von Rechten oder gelöschten Rechten richtig sind.

Die hier geltenden Gesetze sind im BGB unter den §§ 891-893 zu finden.

 

Primärenergiebedarf

 

Als Primärenergiebedarf wird die Energiemenge, die gewonnen werden muss, um den Gesamtenergiebedarf des Gebäudes zu decken, bezeichnet. Dies gilt nur für fossile Energieträger, wie zum Beispiel Erdöl, Erdgas und Kohle. Regenerative Energiequellen wie Solarenergie, Windenergie oder Biogas werden nicht berücksichtigt.

Durch die EnEV also die Energieeinsparverordnung, wird bestimmt welchen Primärenergiebedarf Gebäude bei der Errichtung einhalten müssen.

 

Qualifizierter Alleinauftrag

 

Der qualifizierte Alleinauftrag oder auch qualifizierter Makleralleinauftrag ist die Erweiterung zum Makleralleinauftrag. Diese Vertragsform stellt die größtmögliche Sicherung für den Makler dar.

In dieser Vertragsform ist ausschließlich der Makler berechtigt die Immobilie zu Vermarkten. Selbst der Eigentümer darf nicht auf Eigeninitiative das Objekt Verkaufen. Alle Vermarktungsbestrebungen müssen über den Makler erfolgen.

 

Reallast

 

Die Reallast ist die im Grundbuch eingetragene Belastung eines Grundstücks. Bei dieser Form der Belastung wird eine Person im Grundbuch eingetragen, die ein Recht auf wiederkehrende Leistungen hat. Solche Leistungen können z.B. Mietzinsen, Erträge aus Landwirtschaft usw. sein.

 

Rendite

 

Als Rendite wird der Ertrag einer Kapitalanlage bezeichnet. Das heißt die Rendite ist das Gegenteil vom Zins.

 

Sachwertverfahren

 

Dieses Verfahren wird hauptsächlich bei Gebäuden angewandt die eigengenutzt werden. Um den Marktwert über dieses Verfahren zu ermitteln, werden unteranderem der Bodenwert, der Herstellungswert des Gebäudes, zusätzliche Bauteile (Carports, Swimmingpools, Garagen usw.), Außenanlagen und vieles mehr berücksichtigt. Auch wird berücksichtigt, wann das Gebäude gebaut wurde und wann evtl. Sanierungen und Renovierungen durchgeführt wurden.

 

Staffelmiete

 

Bei einem Staffelmietvertrag werden bereits im Mietvertrag die Mieterhöhungen für bestimmte Zeiträume festgelegt. Bei einer Staffelmietvereinbarung ist eine Erhöhung der Miete schon nach 12 Monaten möglich.

 

Sondernutzungsrecht

 

Bei einem Sondernutzungsrecht sind die übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch der jeweiligen Fläche des Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen. Auch eventuell erwirtschaftete Erträge aus dem Sondernutzungsrecht stehen der Person zu, die das Sondernutzungsrecht hat.

 

Teilungserklärung

 

Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung eines bis zu diesem Zeitpunkt im alleinigen Besitz stehenden Grundstücks in Miteigentumsanteile. Jeder Miteigentumsanteil muss einem Sondereigentum zugeordnet sein (z.B. Keller, Wohnung, Dachspeicher etc.). Diese Erklärung muss gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben werden.

In dieser Erklärung wird festgelegt, dass sich die Miteigentümer gegenseitig Sondereigentum an bestimmten Räumen zugestehen.

Die Teilungserklärung muss von einem Notar notariell Beglaubigt werden. Notariell Beurkundet wird hingegen der Teilungsvertrag.

 

Umlaufbeschluss

 

Ein Umlaufbeschluss ist ein von Eigentümern gefasster Beschluss der außerhalb der Eigentümerversammlung gefasst wird. Damit dieser Beschluss rechtskräftig wirksam ist, müssen alle Wohnungseigentümer dieser Eigentümergemeinschaft, die im Grundbuch eingetragen sind, schriftlich ihre Zustimmung erklären.

Sollte nur ein Eigentümer bei dieser Art der Beschlussfassung nicht zustimmen, so ist dieser Beschluss abgelehnt.

 

Umsatzsteueroption

 

Immobilien sind im normalen Fall von der Umsatzsteuer befreit. Wenn ein Eigentümer bewusst auf die Steuerbefreiung verzichtet spricht man von der Umsatzsteueroption.

Dies hat meist steuerliche Gründe. Ob diese Option aber tatsächlich steuerliche Vorteile bringt sollte entsprechend geprüft werden.

 

Verbraucherpreisindex

 

Der Verbraucherpreisindex misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, welche private Haushalte für Konsumzwecke kaufen. Dieser wird Jährlich vom Statistischen Bundesamt in Deutschland veröffentlicht.

 

Vergabe

 

Die Vergabe ist das Verfahren, um Aufträge an Handwerker, Architekten, Ingenieure usw. zu vergeben. Hier wird meistens eine Ausschreibung gemacht, in der Firmen Angebote für das Projekt abgeben können. Am Ende wird entschieden welche Firma beauftragt wird.

Je nach Auftragsvolumen können verschiedene Möglichkeiten herangezogen werden um den Auftrag zu Vergeben. Hierbei sind dann aber auch Landesrechtliche Regelungen zu beachten. Mögliche Wege sind die Öffentliche Ausschreibung, Beschränkte Ausschreibung und die Freihändige Vergabe.

 

Verkehrswert

 

Der Verkehrswert oder auch Marktwert genannt, kann durch verschiedene Verfahren ermittelt werden. Die Grundlage hierzu findet sich BauGB § 194 Verkehrswert und dem WertV BauGB §§ 192 – 199.

 

Wertermittlungsverordnung

 

In der Wertermittlungsverordnung sind 3 Verfahren möglich:

Vergleichswertverfahren

Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren

 

Vergleichswertverfahren

 

Bei diesem Verfahren werden die Kaufpreise von Grundstücken die gleich oder ähnlich sind unmittelbar miteinander verglichen. Bei unterschieden der Grundstücke wird mit Zu- und Abschlägen gearbeitet. Wenn etwas Positives am Grundstück vorliegt, gibt es einen Zuschlag für den Marktwert. Bei etwas Negativem einen Abschlag.

Dies stellt die übliche Methode für unbebaute Grundstücke dar, aber auch für den Bodenwert bebauter Grundstücke.

 

Wohnfläche

 

Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu der jeweiligen Wohnung gehören. Ausgeschlossen sind Räume wie zum Beispiel der Keller, Dachräume, Geschäfts- und Wirtschaftsräume.

Bei der Flächenberechnung ist es wichtig zu unterscheiden nach welcher Berechnungsverordnung die Berechnung erfolgt. Ob Nach Wohnflächenverordnung oder nach DIN 277.

 

Wohnungseigentümergemeinschaft

 

Durch vertragliches Einräumen von Sondereigentum oder durch spätere Teilung, wird die Wohnungseigentümergemeinschaft gegründet. Dies kann nach § 3 oder § 8 Wohnungseigentumsgesetz erfolgen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft setzt sich aus allen Teil- und Wohnungseigentümern einer Wohnungseigentumsanlage zusammen.

 

Wirtschaftsplan

 

Der Wirtschaftsplan gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen und muss jährlich vom Verwalter aufgestellt werden. Es ist eine Aufstellung der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben.

 

Zitterbeschluss

 

Einen Zitterbeschluss nennt man einen rechtswidrigen Beschluss der von Eigentümern auf einer Eigentümerversammlung gefasst wird, bei dem man aber noch nicht sicher ist, dass dieser nicht vor dem Gericht angefochten wird.

 

Zwangsvollstreckung

 

Die Zwangsvollstreckung ist ein staatliches Verfahren und ist die Sicherung von Ansprüchen eines Gläubigers gegenüber dem Schuldner. Es gibt zwei Arten einer Zwangsvollstreckung:

Einzelzwangsvollstreckung: Einzelne bewegliche oder unbewegliche Sachen werden vollstreckt. Von Rechtswegen werden z.B. Immobilien als unbeweglich bezeichnet.

Gesamtvollstreckung: gesamtes Vermögen wird vollstreckt.